Стоимость земельного участка (корректировка, используемая в расчетах), руб. -1327687,5 -1327687,5 -1062150,0 -1327687,5 Корректировка на общую площадь: Поправка на площадь учитывает различия в площади здания. Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв. м. Поправка на разницу площади (S, м2) между оцениваемым Объектом (So соответственно) и объектом-аналогом (Sа) определяется с помощью коэффициентов таблицы. Таблица 9 Поправочные коэффициенты на размер[4] На разницу в площади So/Sа Ко <0,25 1,50 0,93 Рз=So/Sа; Где: Рз – расчетное значение показателя, So – площадь объекта оценки, Sа – площадь объекта аналога. К Аналогам корректировка не применяется. Аналоги — в диапазоне 0,86-1,15 Корректировка на наличие коммуникаций. Стоимость коммуникаций составляет 25-30% от стоимости земельного участка.

Корректировка на наличие коммуникаций

Поправка на различие этажности между оцениваемым объектом и объектом-аналогом определялась с помощью коэффициентов, представленных в книге Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011, стр.

432. Коэффициент приведения для зданий различной этажности, в случае если этажность оцениваемого объекта превышает этажность аналога, составляет – 0,95; в случае если этажность оцениваемого объекта меньше этажности аналога, либо у аналога имеются неполноценные этажи (мансарда и др.) – 1,05. Корректировка не применяется – этажность сопоставима.

Инфоinfo
Весовые доли: Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле: , где: D – весовой коэффициент; Q – общее количество корректировок; q – количество корректировок аналога; p – количество аналогов.

Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) — часть 3 из 4

Appraiser.RU Вестник оценщика Свидетельство о регистрации СМИ Эл.N77-8709 от 24.03.2004 г. Деятельность Портала «Appraiser.RU. Вестник оценщика» направлена на формирование и укрепление альянса специалистов в области оценки и смежных дисциплин (оценщиков, аудиторов, риэлторов, патентно-правовых специалистов, экспертов, сюрвейеров и др.), саморегулируемых организаций, научно-образовательных, правительственных и предпринимательских структур, потребителей оценочных услуг.

Важноimportant
На страницах портала представлена методическая и законодательная база по оценочной деятельности. Среди материалов — публикации по вопросам оценки из печатных и электронных СМИ, аналитические статьи и обзоры, методики и стандарты оценки, реестры фирм и специалистов, ссылки на источники информации в Интернет, обсуждение актуальных вопросов и многое другое.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов сравнения

Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую общую площадь по сравнению с оцениваемым объектом. 4. Поправска на класс отделки. На рынке жилых домов различают следующие типы отделки – простая, улучшенная, высококачественная и евростандарт.

Поправка на класс отделки составляет 5% при переходе между соседними классами. 5. Поправка на наличие коммуникаций. В данном случае объекты аналоги обладают тем же набором коммуникаций, что и объект оценки, то лишь разницей, что у аналогов 1, 2 и 3 водоснабжение осуществляется от артезианской скважины, а у объекта оценки – из колодца.

Вниманиеattention
Артезианская скважина – более дорогостоящее сооружение, чем колодец, поэтому в данном случае поправка составит 5%. Полученные после внесения корректировок цены объектов-аналогов позволяют прийти к согласованному мнению о величине итоговой стоимости 1 кв.м.

Корректировка на наличие коммуникаций на земельном участке

Результаты расчетов по вышеуказанному алгоритму для оцениваемого дома обобщены в следующей таблице: Таблица 11. Расчет взвешенной стоимости 1 кв.м. общей площади дома.
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект-аналог №4 Стоимость 1 кв.м.площадидома, руб. Цена за1 кв.м. (R1), руб. Вес (W1) Цена за1 кв.м. (R2), руб.
Вес (W2) Цена за1 кв.м. (R3), руб. Вес (W3) Цена за1 кв.м. (R4), руб. Вес (W4) Жилой дом по адресному ориентиру: Московская область, ХХХХХХХХ район, ХХХХХХХХХ, д.
0. 40 390 0,25 37 496 0,25 50 059 0,25 27 080 0,25 38 756

Теперь, умножая общую площадь оцениваемого дома на определенную таким образом рыночную стоимость 1 кв.м., и добавляя к полученной величине рыночную стоимость земельного участка, определенную выше, можно рассчитать рыночную стоимость дома: Таблица 12. Расчет рыночной стоимости объекта оценки. Объект оценки Общая площадь дома, кв.м.

К О Р Р Е К Т И Р О В К И , % Дата предложения апрель-май 2011 0 апрель-май 2011 0 апрель-май 2011 0 апрель-май 2011 0 Тип участка Застроенный земельный участок, оценивается как незастроенный незастроенный земельный участок 0 незастроенный земельный участок 0 незастроенный земельный участок 0 незастроенный земельный участок 0 Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов 0 Земли населенных пунктов 0 Земли населенных пунктов 0 Земли населенных пунктов 0 Разрешенное использование участка ИЖС ИЖС 0 ИЖС 0 ИЖС 0 ИЖС 0 Характеристика места расположения деревня ХХХХХХХХ деревня ХХХХХХХХ 0 деревня ХХХХХХХХ 0 деревня ХХХХХХХХ 0 деревня ХХХХХХХХ 0 Расстояние от МКАД, км 20 км по Можайскому ш. 20 км по Можайскому ш. 0 20 км по Можайскому ш. 0 20 км по Можайскому ш. 0 20 км по Можайскому ш.

Корректировка на коммуникации при оценке дома

Местоположение: Местоположение складывается из двух факторов: 1. Привлекательность (престижность) района. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость, который отображен в разделе «Краткая характеристика рынка жилья».
2. Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость объекта оценки внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения. Локальная привлекательность % Транспортная доступность Высокая Средняя Слабая Инфраструктура Развитая Среднеразвитая Слаборазвитая Интенсивность строительства Интенсивное Точечная Не ведется Также важным ценообразующим фактором является наличие рядом берега реки, какого-либо парка, лесного массива и др. Влияние данного фактора определяется экспертным путем.
Класс отделки высококачественная евростандарт -5 евростандарт -5 евростандарт -5 улучшенная 10 Покрытие полов паркет, ковролин , плитка паркет, плитка 0 паркет, плитка 0 паркет, плитка 0 половая доска, плитка 5 Коммуникации вода — колодец, электричество, газ — магистральные, канализация — септик вода — скважина, электричество, газ — магистральные, канализация — септик -5 вода — скважина, электричество, газ — магистральные, канализация — септик -5 вода — скважина, электричество, газ — магистральные, канализация — септик -5 вода — колодец, электричество, газ — магистральные, канализация — септик 0 Охрана поселка нет есть 0 есть 0 есть 0 есть 0 Скорректированная стоимость за 1 кв.м. общей площади дома, руб. 40 390 37 496 50 059 27 080 Примечания к таблице 10: 1. Поправка на местоположение.
Примечания к таблице 7: 1. Поправка на наличие коммуникаций. Наличие коммуникаций на участке (электроснабжение, газоснабжение.
канализация и водопровод) делает земельный участок более привлекательным на рынке, а стоимость его — более высокой. В данном случае, некоторые аналоги имеют коммуникации вдоль границы, а некоторые – непосредственно на участке. Для аналогов, имеющих коммуникации вдоль границы, поправка определена в размере 10%, что согласно рыночным ценам поставщиков такого рода услуг отражает реальные затраты собственника на подключения к коммуникационным сетям и ввода коммуникаций непосредственно на участок.
2. Поправка площадь земельного участка. Эта поправка отражает тот факт, что стоимость одной сотки в маленьких участках выше, чем стоимость одной сотки в более крупных участках. В рассматриваемом районе оптимальным размером участка является размер 20-30 ар.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в редакции от 13.07.2015 г.)(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) Приказ от 20 мая 2015 г. № 297 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» Приказ от 20 мая 2015 г. № 298 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» Приказ от 20 мая 2015 г. № 299 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» Приказ от 22 июня 2015 г. № 308 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»Приказ от 04 июля 2011 г. № 328 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» Приказ от 07 ноября 2011 г. № 628 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» Приказ от 25 сентября 2014 г. № 611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» Приказ от 01 июня 2015 г.
В зависимости от стоимости коммуникаций, приведенной на сайте http://www.metrinfo.ru/articles/53805.htm, наличие электроснабжения увеличивает стоимость на 5%, водоснабжение – на 7%, водоотведение – на 3 %, газоснабжение – на 11%. Корректировка не требуется, наличие коммуникаций объекта оценки и аналогов идентично. Корректировка на материал стен. Корректировка применяется к аналогам 3 и 4 как к домам с кирпичными стенами, в отличии от объекта оценки и аналогов 1 и 2. Согласно исследованию по опросу риэлтерских агентств кирпичные дома имеют различие в цене от деревянных домов и домов из экспериментальных материалов, при идентичных иных параметров на 5% больше. Корректировка не применяется – материал стен аналогов и объекта оценки – идентичен. Корректировка на этажность.
Коэффициент капитализации коммерческой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации торговой недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации офисной недвижимости средний рыночный, Коэффициент капитализации складской недвижимости средний рыночный, ставка капитализации коммерческой недвижимости средняя рыночная, Территориальные коэффициенты рыночных цен земельных участков, Цены земельных участков городов и поселков области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Чувашской Республики, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Рязанской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Тульской области, территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Кировской области, Территориальные коэффициенты земельных участков населенных пунктов Нижегородской области …

Корректировка на коммуникации при оценке дома

About The Author
-

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>